Di sinilah pertanyaan yang selama ini sering dianggap sepele berubah menjadi persoalan hukum yang serius: apakah anak yang memegang sertifikat boleh menjual tanah warisan seorang diri? Jawabannya tidak bisa ditentukan hanya dengan melihat siapa yang memegang sertifikat. Setelah pemilik tanah meninggal dunia, harus terlebih dahulu dilihat siapa saja ahli warisnya, hukum waris apa yang berlaku, apakah harta tersebut sudah dibagi, apakah ada persetujuan seluruh pihak yang berhak, dan atas nama siapa tanah tersebut secara administratif masih tercatat.
Dalam hukum pertanahan, PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah masih berlaku dan telah diubah oleh PP Nomor 18 Tahun 2021. PP Nomor 18 Tahun 2021 juga mengatur berbagai aspek hak atas tanah dan pendaftaran tanah yang menjadi bagian penting dalam proses peralihan hak.
Artinya, memegang sertifikat tidak sama dengan memiliki kewenangan untuk menjual seluruh tanah warisan. Sertifikat yang berada di tangan seorang anak bisa saja hanya menunjukkan bahwa ia dipercaya menyimpan dokumen keluarga, sementara hak atas tanah setelah orang tua meninggal harus dilihat dari keseluruhan hukum waris dan status pendaftaran tanahnya.
Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H. menilai persoalan tersebut merupakan salah satu sumber konflik warisan yang sering kali baru disadari ketika transaksi sudah hampir terjadi.
"Memegang sertifikat bukan berarti otomatis menjadi pemilik tunggal. Setelah orang tua meninggal, yang harus diperiksa adalah siapa ahli waris yang sah dan bagaimana status harta peninggalannya. Kalau tanah tersebut masih menjadi harta warisan yang belum dibagi, satu anak pada prinsipnya tidak boleh memperlakukan seluruh tanah sebagai miliknya sendiri hanya karena sertifikat berada di tangannya."
Sertifikat Ada di Tangan Satu Anak, Apakah Tanah Otomatis Menjadi Miliknya?
Inilah kesalahpahaman yang paling sering menjadi awal konflik keluarga. Orang tua meninggal, salah satu anak menyimpan sertifikat, kemudian karena anak tersebut paling lama tinggal di rumah atau paling banyak mengurus orang tua, muncul anggapan bahwa tanah tersebut pada akhirnya memang menjadi miliknya. Padahal, penyimpanan sertifikat dan kepemilikan hak merupakan dua persoalan yang berbeda.
Dalam hukum waris, kematian seseorang membuka persoalan mengenai peralihan harta peninggalan kepada para ahli waris sesuai sistem hukum yang berlaku. Dalam konteks hukum waris Islam, misalnya, kewenangan Pengadilan Agama mengenai perkara waris telah ditegaskan dalam UU Nomor 3 Tahun 2006 sebagai perubahan atas UU Nomor 7 Tahun 1989, yang kemudian mengalami perubahan kedua melalui UU Nomor 50 Tahun 2009.
Sementara itu, untuk perkara yang tunduk pada hukum waris perdata, ketentuan KUHPerdata mengenai pewarisan menjadi bagian penting dalam menentukan hak masing-masing ahli waris. Karena Indonesia mengenal lebih dari satu sistem hukum waris, maka tidak tepat jika semua sengketa keluarga langsung dihitung menggunakan satu aturan yang sama. Status agama pewaris dan ahli waris, pilihan hukum yang relevan, hubungan keluarga, wasiat, hibah dan keadaan lainnya perlu diperiksa terlebih dahulu.
Yang harus dibedakan adalah siapa yang menyimpan sertifikat, siapa yang tercantum sebagai pemegang hak, dan siapa yang secara hukum menjadi ahli waris. Ketiganya dapat saja merupakan orang yang sama, tetapi dapat pula berbeda. Jika sertifikat masih atas nama orang tua yang telah meninggal, misalnya, anak yang memegang fisik sertifikat belum otomatis menjadi pemegang hak tunggal hanya karena dokumen tersebut berada di tangannya.
Andi Akbar Muzfa, S.H. menjelaskan:
"Sertifikat itu dokumen penting, tetapi fisik sertifikat bukanlah benda yang membuat orang yang memegangnya otomatis berhak menjual tanah. Kalau sertifikat atas nama pewaris yang sudah meninggal, kita harus masuk ke persoalan pewarisan dan pendaftaran peralihan hak terlebih dahulu."
Persoalannya menjadi lebih jelas jika dibuat contoh sederhana. Seorang ayah meninggal dunia dan meninggalkan tanah kepada tiga anak. Anak pertama menyimpan sertifikat karena sejak dulu dipercaya mengurus dokumen keluarga. Kalau kemudian anak pertama datang kepada pembeli dan mengatakan, "Sertifikat ada pada saya, jadi tanah ini milik saya," pernyataan tersebut belum cukup untuk membuktikan bahwa ia mempunyai kewenangan menjual seluruh tanah.
Justru di sinilah calon pembeli seharusnya berhati-hati. Pertanyaan pertama bukan "siapa yang membawa sertifikat?", tetapi "siapa yang berhak melakukan perbuatan hukum atas tanah tersebut?"
Kalau Sertifikat Masih Atas Nama Orang Tua yang Sudah Meninggal, Bolehkah Satu Anak Menjualnya?
Jawabannya tidak dapat dilepaskan dari status warisan dan proses pendaftaran tanah. Setelah pemegang hak meninggal dunia, persoalan tidak berhenti pada keberadaan sertifikat lama atas nama pewaris. Untuk peralihan hak karena pewarisan, PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur mekanisme pendaftaran peralihan hak tersebut, dan aturan pendaftaran tanah tersebut tetap menjadi rujukan dengan perubahan yang dilakukan melalui PP Nomor 18 Tahun 2021.
Dalam praktik, ahli waris perlu membuktikan hubungan kewarisannya dan melakukan proses administrasi yang diperlukan agar status hak atas tanah dapat diperbarui. Ini penting karena tanah warisan tidak seharusnya diperlakukan seolah-olah merupakan aset pribadi salah satu anak sebelum jelas bagaimana pembagian dan peralihan haknya.
Misalnya, sertifikat tanah masih mencantumkan nama almarhum ayah. Salah satu anak kemudian membuat perjanjian jual beli dengan pihak lain dan menerima uang muka. Masalahnya bukan hanya apakah jual beli tersebut "boleh" atau "tidak boleh", tetapi apakah anak tersebut mempunyai kewenangan untuk menjual seluruh objek tanah ketika ahli waris lain masih mempunyai hak atas harta peninggalan tersebut.
Jika ternyata seluruh ahli waris telah sepakat membagi tanah dan bagian tertentu memang menjadi milik anak tersebut, situasinya tentu berbeda. Anak itu dapat mempunyai dasar untuk melakukan transaksi terhadap bagian yang memang telah menjadi haknya, dengan tetap mengikuti prosedur pendaftaran dan peralihan hak yang berlaku. Tetapi jika pembagian belum pernah dilakukan dan seluruh tanah masih merupakan harta warisan yang belum terbagi, menjual seluruh bidang tanah seorang diri dapat menimbulkan keberatan serius dari ahli waris lainnya.
Menurut Andi Akbar Muzfa, S.H., persetujuan keluarga yang hanya disampaikan secara lisan juga perlu dibedakan dari persetujuan hukum yang dapat dibuktikan.
"Kalimat 'semua saudara sudah setuju' harus dibuktikan. Dalam transaksi tanah, jangan hanya mengandalkan cerita keluarga. Harus dilihat apakah ada dokumen pembagian warisan, persetujuan, kuasa, akta atau dokumen lain yang memang memberikan dasar kewenangan kepada salah satu ahli waris."
Ini penting karena konflik sering terjadi setelah transaksi selesai. Pada awalnya semua saudara merasa tidak masalah jika satu anak mengurus tanah, tetapi ketika tanah hendak dijual dengan nilai ratusan juta atau miliaran rupiah, saudara lainnya baru mempertanyakan bagian mereka. Jika sejak awal tidak ada kejelasan mengenai pembagian dan kewenangan, transaksi tersebut berpotensi menjadi sumber sengketa baru.
Bagaimana Jika Salah Satu Anak Mengaku Sudah Mendapat Tanah dari Orang Tua Semasa Hidup?
Di sinilah persoalan bisa menjadi jauh lebih rumit. Salah satu anak mungkin mengatakan bahwa tanah tersebut sebenarnya sudah diberikan oleh orang tua sebelum meninggal. Bahkan, ia mungkin menunjukkan surat hibah, kuitansi, surat pernyataan, atau bukti lain yang menurutnya menunjukkan bahwa orang tua memang telah menyerahkan tanah tersebut kepadanya.
Pernyataan semacam itu tidak boleh langsung dianggap benar ataupun langsung dianggap palsu. Status hibah, jual beli, pemberian, wasiat, atau bentuk peralihan lainnya harus diperiksa berdasarkan dokumen dan hukum yang berlaku pada saat perbuatan hukum tersebut dilakukan. Termasuk di dalamnya persoalan apakah orang tua memang pemilik atau pemegang hak yang sah, apakah terdapat persetujuan yang diperlukan, apakah dokumen dibuat oleh pejabat yang berwenang apabila dipersyaratkan, dan apakah peralihan tersebut telah atau belum didaftarkan.
Persoalan semakin menarik apabila orang tua hanya memberikan tanah tersebut secara lisan. Anak yang menerima mungkin telah menempati tanah selama bertahun-tahun, membangun rumah, membayar pajak dan merasa semua keluarga mengetahui bahwa tanah tersebut telah diberikan kepadanya. Namun dari sudut pembuktian hukum, fakta-fakta tersebut tetap perlu diuji bersama dokumen dan ketentuan hukum yang berlaku.
Sebaliknya, saudara lain juga tidak dapat begitu saja mengatakan, "Tidak ada sertifikat atas nama kamu, berarti tanah itu bukan milikmu." Status hak atas tanah harus diperiksa berdasarkan riwayat perolehan dan proses administrasinya. PP Nomor 24 Tahun 1997 sendiri mengatur pendaftaran berbagai peralihan hak atas tanah dan alat pembuktian yang digunakan dalam pendaftaran.
Menurut Andi Akbar Muzfa, S.H.:
"Dalam sengketa warisan, sering kali ada dokumen yang baru muncul setelah pewaris meninggal. Karena itu, setiap surat harus diperiksa keasliannya, tanggalnya, siapa yang membuat, siapa yang menandatangani, objek tanah yang dimaksud, serta apakah perbuatan hukumnya memang sah menurut aturan yang berlaku."
Yang perlu diperhatikan juga adalah perbedaan antara hibah dan warisan. Hibah pada prinsipnya merupakan pemberian ketika pemberi masih hidup, sedangkan warisan berkaitan dengan harta peninggalan setelah seseorang meninggal. Dua hal tersebut memiliki konsekuensi hukum yang berbeda sehingga tidak boleh dicampuradukkan hanya karena objeknya sama-sama tanah.
Inilah sebabnya sengketa tanah keluarga terkadang bukan hanya perkara "siapa anak tertua" atau "siapa yang paling banyak merawat orang tua". Pengadilan pada akhirnya membutuhkan dasar hukum dan alat bukti untuk menentukan hak masing-masing pihak.
Bagaimana Jika Tanah Sudah Dijual Diam-Diam kepada Orang Lain?
Situasi paling berbahaya biasanya terjadi ketika saudara lainnya baru mengetahui penjualan setelah semuanya selesai. Tanah ternyata sudah dijual, uang sudah diterima, pembeli sudah menguasai lokasi, bahkan proses administrasi peralihan hak mungkin sudah berjalan. Pada titik ini, konflik keluarga berubah menjadi sengketa yang melibatkan pihak ketiga yang sebelumnya tidak mempunyai hubungan keluarga dengan para ahli waris.
Jika salah satu ahli waris ternyata menjual seluruh tanah tanpa kewenangan yang cukup, maka ahli waris lain perlu segera memeriksa dokumen transaksi tersebut. Jangan hanya bertanya kepada saudara yang menjual, tetapi cari tahu siapa pembelinya, kapan transaksi dilakukan, apa dasar kewenangan penjual, dokumen apa yang digunakan, bagaimana status sertifikat, dan apakah proses peralihan hak sudah didaftarkan.
Peraturan pertanahan menempatkan proses pendaftaran sebagai bagian penting dari kepastian hukum hak atas tanah. PP Nomor 18 Tahun 2021 merupakan salah satu aturan terbaru yang mengubah dan memperbarui sejumlah ketentuan mengenai hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun dan pendaftaran tanah.
Namun, masyarakat juga harus berhati-hati untuk tidak langsung menyimpulkan bahwa setiap penjualan tanpa persetujuan semua saudara otomatis merupakan tindak pidana. Sengketa mengenai kewenangan menjual dapat terlebih dahulu merupakan persoalan keperdataan, sementara aspek pidana baru dapat dipertimbangkan apabila terdapat dugaan perbuatan yang memenuhi unsur tindak pidana, seperti penggunaan dokumen palsu atau perbuatan lain yang memang memenuhi unsur delik berdasarkan hukum pidana yang berlaku.
Sejak 2 Januari 2026, KUHP berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2023 telah berlaku, dengan penyesuaian pidana melalui UU Nomor 1 Tahun 2026. Karena itu, apabila dalam perkara warisan ditemukan dugaan tindak pidana, penerapan pasalnya harus mengikuti hukum pidana yang berlaku saat perbuatan dilakukan dan ketentuan peralihan yang relevan.
Andi Akbar Muzfa, S.H. mengingatkan bahwa tindakan cepat menjadi sangat penting ketika tanah warisan mulai dialihkan:
"Kalau ahli waris mengetahui bahwa ada rencana penjualan tanpa persetujuan atau kewenangan yang jelas, jangan menunggu sampai tanah berpindah beberapa kali. Segera kumpulkan dokumen, cek status tanah dan minta pendapat hukum. Dalam sengketa pertanahan, semakin banyak pihak yang masuk, biasanya semakin kompleks pula penyelesaiannya."
Hal yang juga harus diperhatikan adalah posisi pembeli. Pembeli yang benar-benar beritikad baik tentu mempunyai kepentingan hukum yang berbeda dengan pihak yang sejak awal mengetahui bahwa tanah tersebut merupakan harta warisan yang masih disengketakan. Karena itu, pemeriksaan mengenai itikad baik pembeli, proses transaksi dan dokumen yang digunakan dapat menjadi bagian penting dalam perkara.
Kalau Saudara Menolak Menyerahkan Sertifikat, Apa yang Bisa Dilakukan?
Salah satu masalah yang sering muncul justru bukan penjualan, melainkan sertifikat yang disimpan dan tidak mau diserahkan kepada ahli waris lainnya. Ada saudara yang mengatakan sertifikat merupakan milik keluarga, tetapi ia sendiri yang memegang dan menolak memberikan akses kepada saudara lainnya. Kondisi seperti ini dapat membuat ahli waris lain kesulitan mengurus pembagian warisan atau melakukan pemeriksaan administrasi tanah.
Dalam keadaan tersebut, langkah awal yang rasional adalah meminta penjelasan secara tertulis mengenai alasan sertifikat dikuasai dan meminta akses terhadap dokumen. Jika komunikasi keluarga masih memungkinkan, penyelesaian melalui musyawarah dapat menjadi pilihan. Apabila sengketa sudah masuk ke pengadilan, prosedur mediasi juga menjadi bagian dari proses penyelesaian perkara perdata sesuai Peraturan Mahkamah Agung Nomor 1 Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan.
Namun, jika salah satu pihak secara aktif mencoba menjual, mengalihkan atau membebani tanah sementara ahli waris lainnya menganggap dirinya mempunyai hak, persoalan tersebut perlu segera mendapatkan penanganan hukum. Ahli waris dapat mempertimbangkan langkah yang sesuai dengan jenis sengketanya, termasuk gugatan mengenai hak atas warisan atau tanah, serta upaya hukum lain yang tersedia berdasarkan keadaan konkret.
Untuk masyarakat Muslim, perkara waris pada prinsipnya termasuk bidang yang berada dalam kewenangan Peradilan Agama sebagaimana perubahan UU Peradilan Agama melalui UU Nomor 3 Tahun 2006 dan UU Nomor 50 Tahun 2009. Sementara perkara keperdataan tertentu yang tunduk pada hukum perdata umum dapat berada dalam kewenangan Pengadilan Negeri, sehingga forum yang tepat harus ditentukan berdasarkan hukum yang berlaku terhadap pewaris dan para pihak.
Menurut Andi Akbar Muzfa, S.H., masyarakat sebaiknya tidak buru-buru membuat langkah hukum hanya berdasarkan asumsi.
"Yang harus dibangun pertama adalah posisi hukum. Siapa pewaris, siapa ahli waris, apa objek warisannya, bagaimana status sertifikat, apakah pernah ada hibah atau pembagian, dan apa yang dilakukan oleh saudara yang memegang sertifikat. Setelah semuanya jelas, baru dapat ditentukan apakah penyelesaian cukup dengan musyawarah, mediasi, administrasi pertanahan atau harus masuk ke pengadilan."
Dengan kata lain, sertifikat yang berada di tangan satu anak tidak boleh diperlakukan seperti surat kepemilikan pribadi apabila secara hukum tanah tersebut masih merupakan bagian dari harta peninggalan yang menjadi hak beberapa ahli waris.
Jadi, Bolehkah Satu Anak Menjual Tanah Warisan Sendiri?
Jawaban sederhananya adalah: tidak otomatis boleh hanya karena ia memegang sertifikat. Jika tanah tersebut merupakan harta peninggalan orang tua dan masih terdapat ahli waris lain yang mempunyai hak, kewenangan untuk menjual seluruh tanah harus dilihat berdasarkan status hak dan adanya dasar kewenangan yang sah. Bila telah ada pembagian warisan yang sah dan bidang tersebut memang sudah menjadi bagian anak tersebut, situasinya tentu berbeda.
Karena itu, sebelum melakukan transaksi, keluarga seharusnya terlebih dahulu menyelesaikan status waris. Identifikasi semua ahli waris, tentukan hukum waris yang berlaku, inventarisasi seluruh harta peninggalan, periksa utang atau kewajiban pewaris jika relevan, kemudian tentukan apakah harta tersebut akan dibagi atau disepakati untuk dijual dan hasilnya dibagikan sesuai hak masing-masing.
Untuk tanah, proses administrasi pertanahan juga tidak boleh diabaikan. PP Nomor 24 Tahun 1997 tetap menjadi dasar penting dalam sistem pendaftaran tanah dan telah diubah oleh PP Nomor 18 Tahun 2021, sementara aturan teknis pertanahan terus mengalami pembaruan, termasuk Permen ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2025 yang mencabut Permen ATR/Kepala BPN Nomor 2 Tahun 2025 mengenai pelimpahan kewenangan penetapan hak atas tanah dan kegiatan pendaftaran tanah.
Artinya, masyarakat tidak cukup hanya mengandalkan kebiasaan lama seperti "sertifikat dipegang kakak tertua" atau "semua keluarga sudah tahu tanah itu milik siapa". Ketika tanah bernilai tinggi dan hendak dialihkan, dokumen dan kewenangan hukum menjadi jauh lebih penting daripada kesepakatan keluarga yang hanya disampaikan secara lisan.
Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H. menyimpulkan:
"Jangan pernah menyamakan penguasaan dokumen dengan kepemilikan. Sertifikat yang disimpan oleh satu anak bukan berarti seluruh tanah menjadi hak anak tersebut. Kalau tanah masih merupakan warisan bersama, selesaikan dulu status ahli waris dan pembagiannya. Kalau sudah ada kesepakatan untuk menjual, pastikan seluruh pihak yang berhak memberikan persetujuan sesuai bentuk hukum yang diperlukan."
Pada akhirnya, orang tua meninggal bukan berarti sertifikat otomatis menjadi milik anak yang paling cepat mengambilnya. Sertifikat adalah dokumen hak atas tanah, sedangkan kematian pemegang hak melahirkan persoalan pewarisan yang harus diselesaikan sesuai hukum yang berlaku. Siapa yang berhak atas tanah, siapa yang berwenang menjual, dan bagaimana hasil penjualannya dibagikan merupakan tiga pertanyaan berbeda yang harus dijawab berdasarkan dokumen dan aturan hukum.
Yang paling berbahaya justru ketika keluarga baru membicarakan pembagian tanah setelah ada pembeli. Saat itu, posisi masing-masing pihak sudah terlanjur berubah, uang mungkin sudah berpindah tangan, dokumen transaksi telah dibuat, dan pihak ketiga sudah masuk ke dalam persoalan keluarga.
Karena itu, jika sertifikat tanah peninggalan orang tua berada di tangan salah satu anak, jangan menunggu sampai sertifikat tersebut berpindah nama untuk mulai bertanya. Periksa status tanah, identifikasi seluruh ahli waris, telusuri riwayat perolehannya dan pastikan setiap tindakan terhadap tanah dilakukan oleh pihak yang memang mempunyai kewenangan.
Sebab dalam sengketa warisan, masalah terbesar terkadang bukan ketika seseorang menjual tanah orang tua tanpa izin, melainkan ketika keluarga baru menyadari bahwa tanah tersebut sudah dijual setelah semuanya terlambat untuk dicegah.
Penulis : Saskia Lee
Referensi : Blogger Barru - Artikel Hukum