Situasi semacam ini bukan sekadar persoalan administrasi yang bisa selesai dengan menunjukkan bahwa seseorang telah tinggal di tanah tersebut selama puluhan tahun. Di satu sisi terdapat penguasaan fisik yang berlangsung lama, tetapi di sisi lain terdapat sertifikat yang secara hukum merupakan alat bukti kuat mengenai data fisik dan data yuridis tanah. Persoalannya kemudian menjadi jauh lebih rumit: apakah orang yang sudah tinggal puluhan tahun otomatis kalah karena tidak mempunyai sertifikat, atau justru sertifikat tersebut dapat dipersoalkan apabila ternyata diterbitkan berdasarkan data atau proses yang bermasalah?
Jawabannya: belum tentu kalah, tetapi juga tidak otomatis menang hanya karena telah menguasai tanah selama puluhan tahun. Hukum pertanahan Indonesia mengenal sertifikat sebagai alat bukti yang kuat, bukan berarti sertifikat sama sekali tidak dapat dipersoalkan. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah masih berstatus berlaku dan telah diubah oleh PP Nomor 18 Tahun 2021, sementara Pasal 32 PP 24/1997 mengatur kekuatan pembuktian sertifikat serta kondisi tertentu terkait keberatan atau gugatan terhadap tanah yang telah bersertifikat.
Di sinilah persoalan mulai menarik. Sebab pertanyaan sebenarnya bukan hanya "siapa yang tinggal di tanah itu?", melainkan "dari mana orang yang namanya tercantum dalam sertifikat memperoleh hak tersebut?" Dan pertanyaan kedua inilah yang dapat menentukan apakah penghuni lama memang tidak memiliki dasar hak atau justru sedang berhadapan dengan sertifikat yang dapat dipersoalkan.
Tinggal Puluhan Tahun Tidak Otomatis Membuat Tanah Menjadi Milik, Tetapi Sertifikat Juga Bukan Bukti yang Kebal Digugat
Masyarakat sering menggunakan satu logika sederhana ketika terjadi sengketa tanah: siapa yang sudah tinggal paling lama, dialah pemiliknya. Logika tersebut dapat dipahami secara sosial, tetapi tidak cukup untuk menentukan kepemilikan secara hukum. Penguasaan fisik tanah selama puluhan tahun memang merupakan fakta yang dapat mempunyai nilai pembuktian, tetapi harus dilihat bersama sejarah tanah, asal-usul penguasaan, dokumen yang tersedia, hubungan hukum dengan pemilik sebelumnya, serta bagaimana pihak lain memperoleh hak atas tanah tersebut.
Sebaliknya, munculnya sertifikat atas nama orang lain juga tidak serta-merta membuat seluruh cerita mengenai penguasaan tanah sebelumnya menjadi tidak relevan. PP Nomor 24 Tahun 1997 menempatkan sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya, sepanjang data tersebut sesuai dengan surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Namun konstruksi tersebut tetap membuka ruang bagi pembuktian sebaliknya dalam sengketa.
Artinya, seseorang yang telah tinggal di tanah tersebut selama 30 atau 40 tahun tidak dapat berkata, "Saya sudah tinggal di sini, berarti sertifikat orang lain pasti palsu." Sebaliknya, pemegang sertifikat juga tidak seharusnya berkata, "Nama saya ada di sertifikat, berarti siapa pun yang tinggal di sana selama puluhan tahun pasti tidak mempunyai hak." Keduanya harus dibuktikan melalui sejarah perolehan hak dan fakta hukum tanah tersebut.
Mahkamah Agung dalam penjelasan mengenai sengketa tanah juga menekankan pentingnya melihat status dan riwayat tanah serta bagaimana suatu hak diperoleh ketika menentukan siapa yang paling berhak atas objek sengketa.
Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H. mengatakan bahwa penghuni lama sebaiknya tidak langsung menyerah ketika mengetahui tanah yang ditempatinya ternyata bersertifikat atas nama orang lain.
"Yang pertama harus dilakukan adalah jangan langsung menyimpulkan bahwa sertifikat tersebut pasti benar atau pasti salah. Periksa sejarah tanahnya. Siapa yang pertama menguasai, bagaimana tanah itu diperoleh, apakah pernah ada jual beli, hibah, warisan, pembagian, pelepasan hak, atau proses pendaftaran tertentu. Dari sana baru dapat diketahui apakah sertifikat tersebut memang lahir dari alas hak yang sah atau justru terdapat persoalan yang dapat dipersoalkan secara hukum."
Dengan demikian, puluhan tahun tinggal di suatu tanah bukanlah "sertifikat kepemilikan" dengan sendirinya. Tetapi sejarah penguasaan puluhan tahun tersebut juga tidak boleh diabaikan begitu saja, terutama apabila terdapat bukti yang menunjukkan bahwa penguasaan tersebut berasal dari hak yang sah atau terdapat masalah dalam proses munculnya sertifikat pihak lain.
Lalu Bagaimana Kalau Sertifikat Itu Terbit Saat Tanah Masih Dikuasai Orang Lain?
Di sinilah salah satu pertanyaan paling penting muncul: bagaimana mungkin tanah yang secara nyata ditempati seseorang selama puluhan tahun tiba-tiba bisa bersertifikat atas nama orang lain? Jawabannya dapat bermacam-macam dan tidak selalu berarti telah terjadi pemalsuan atau kejahatan. Sertifikat dapat terbit melalui proses pendaftaran tanah berdasarkan data fisik dan data yuridis yang diajukan kepada kantor pertanahan, sehingga persoalan harus ditelusuri dari dokumen dan prosedur yang digunakan ketika hak tersebut didaftarkan.
Dalam proses pendaftaran tanah, data mengenai bidang tanah dan subjek yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah tersebut menjadi bagian penting. Apabila terdapat kesalahan subjek, kesalahan objek, tumpang tindih hak, data fisik atau data yuridis yang tidak benar, atau persoalan administratif lainnya, keadaan tersebut dapat menjadi dasar untuk mempertanyakan bagaimana suatu hak diterbitkan. Dalam berbagai perkara pertanahan, persoalan seperti tumpang tindih hak dan cacat administratif memang dapat menjadi bagian dari sengketa mengenai sertifikat.
Namun perlu digarisbawahi, keberadaan penghuni di atas tanah tidak otomatis membuat penerbitan sertifikat atas nama orang lain menjadi cacat hukum. Bisa saja penghuni tersebut menempati tanah berdasarkan izin, hubungan keluarga, sewa, pinjam pakai, atau hubungan hukum lain yang tidak memberikan hak kepemilikan. Bisa juga terjadi bahwa seseorang telah menguasai tanah secara fisik karena tidak mengetahui bahwa hak atas tanah tersebut sebenarnya telah dimiliki pihak lain berdasarkan transaksi atau alas hak yang sah.
Sebaliknya, jika ditemukan fakta bahwa bidang tanah dalam sertifikat ternyata secara fisik mengambil sebagian atau seluruh tanah yang selama puluhan tahun dikuasai seseorang berdasarkan alas hak tertentu, maka persoalannya dapat menjadi sengketa serius. Mahkamah Agung bahkan mencatat adanya perkara yang berkaitan dengan sertifikat tumpang tindih dan pentingnya menarik pihak-pihak tertentu, termasuk BPN dalam keadaan tertentu, tergantung tuntutan yang diajukan terhadap sertifikat tersebut.
Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H. menjelaskan bahwa salah satu langkah paling penting adalah membandingkan data sertifikat dengan kondisi fisik tanah.
"Jangan hanya melihat nama pemegang sertifikat. Periksa nomor sertifikat, luas tanah, surat ukur, letak, batas-batas, riwayat peralihan dan dokumen yang menjadi dasar penerbitannya. Tidak sedikit persoalan baru terlihat setelah data dalam sertifikat dibandingkan dengan kondisi fisik dan dokumen tanah yang dimiliki masyarakat."
Persoalan tersebut menjadi semakin serius jika ternyata terdapat dua dokumen yang menunjukkan bidang tanah yang sama. Apabila seseorang memiliki surat atau alas hak lama, sementara pihak lain memiliki sertifikat, jangan langsung menyimpulkan bahwa dokumen lama pasti menang. Mahkamah Agung bahkan mengingatkan dalam yurisprudensinya bahwa bukti hak lama seperti petuk atau Letter C tidak dengan sendirinya menjadi bukti kepemilikan yang cukup tanpa dukungan alat bukti lainnya.
Jangan Langsung Membongkar Rumah atau Menghadapi Pemegang Sertifikat: Periksa Dulu Status Tanah
Ketika mengetahui tanah yang ditempati ternyata bersertifikat atas nama orang lain, reaksi pertama sering kali emosional. Penghuni merasa tanahnya telah "dirampas", sedangkan pemegang sertifikat dapat merasa dirinya telah memperoleh tanah secara sah. Dalam situasi seperti itu, tindakan sepihak seperti mengusir, merusak bangunan, memasang pagar, menguasai akses jalan atau melakukan kekerasan justru dapat menciptakan persoalan hukum baru yang tidak menyelesaikan akar sengketa.
Langkah yang jauh lebih aman adalah mengumpulkan seluruh bukti yang berkaitan dengan tanah. Bukti tersebut dapat berupa sertifikat atau alas hak yang dimiliki, surat jual beli, hibah, warisan, girik atau dokumen lama yang relevan, bukti pembayaran pajak, surat keterangan desa atau kelurahan, dokumen bangunan, bukti pembayaran listrik dan air, foto lama, bukti penguasaan fisik, serta keterangan saksi yang mengetahui sejarah tanah. Tidak semua dokumen tersebut otomatis membuktikan kepemilikan, tetapi rangkaian bukti tersebut dapat membantu membangun kronologi mengenai bagaimana tanah itu diperoleh dan dikuasai.
Penghuni juga perlu mengetahui siapa sebenarnya pemegang sertifikat, kapan sertifikat diterbitkan, jenis haknya, luas dan batasnya, serta bagaimana sertifikat tersebut diperoleh. Informasi tersebut sangat penting karena sengketa tanah tidak akan dapat dianalisis secara tepat apabila hanya berdasarkan cerita bahwa "tiba-tiba ada sertifikat". Kata "tiba-tiba" dalam sengketa pertanahan biasanya menyembunyikan sebuah rangkaian administrasi yang harus dibongkar satu per satu.
Menurut Andi Akbar Muzfa, S.H., pemeriksaan dokumen merupakan tahap yang sering justru menentukan arah perkara.
"Saya menyarankan jangan langsung membuat tuduhan pidana hanya karena muncul sertifikat atas nama orang lain. Pertama-tama cari tahu dokumen dasarnya. Kalau memang ada dugaan data palsu, keterangan palsu atau perbuatan melawan hukum, tentu langkah hukum dapat dipertimbangkan. Tetapi apabila akar masalahnya adalah siapa yang sebenarnya mempunyai hak atas tanah, persoalannya harus dibangun terlebih dahulu melalui analisis hukum pertanahan dan keperdataan."
Hal ini juga penting karena sertifikat tanah bukan sesuatu yang dapat dianggap tidak bernilai hanya berdasarkan cerita sepihak. Mahkamah Agung menjelaskan bahwa sertifikat mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat, tetapi dalam sistem pendaftaran tanah Indonesia masih terbuka ruang bagi sengketa mengenai kepemilikan dan perolehan hak.
Jadi, jika seseorang telah tinggal di tanah tersebut selama puluhan tahun, jangan berhenti pada bukti bahwa ia memang tinggal di sana. Pertanyaan berikutnya harus jauh lebih tajam: mengapa ia tinggal di sana, atas dasar apa, siapa yang memberikan atau mengalihkan penguasaan, dan apakah dasar tersebut masih dapat dibuktikan?
Sertifikat Sudah Ada, Apakah Bisa Dibatalkan?
Ini bagian yang sering membuat masyarakat keliru. Banyak orang mengira jika mempunyai bukti bahwa tanah tersebut miliknya, maka cukup menggugat ke Pengadilan Negeri dan meminta hakim "membatalkan sertifikat". Padahal, persoalan kewenangan dalam sengketa sertifikat memiliki nuansa hukum yang lebih rumit.
Mahkamah Agung melalui SEMA Nomor 10 Tahun 2020 memberikan kaidah bahwa hakim perdata tidak berwenang membatalkan sertifikat, tetapi dapat menyatakan sertifikat tersebut tidak mempunyai kekuatan hukum apabila tidak mempunyai alas hak yang sah. Sementara tindakan pembatalan sertifikat sebagai tindakan administratif berkaitan dengan kewenangan peradilan tata usaha negara atau instansi pertanahan sesuai ketentuan yang berlaku.
Dengan kata lain, strategi hukum tidak boleh hanya berbunyi, "Saya mau membatalkan sertifikat." Harus ditentukan lebih dahulu apa sebenarnya masalahnya. Apakah persoalannya adalah siapa pemilik tanah yang sebenarnya, apakah terdapat perbuatan melawan hukum, apakah terdapat cacat administratif dalam penerbitan sertifikat, atau apakah terdapat keputusan tata usaha negara yang perlu diuji.
ATR/BPN juga memiliki mekanisme administratif tertentu berkaitan dengan pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administrasi atau kesalahan prosedur. Dokumen pelayanan ATR/BPN mencantumkan antara lain alasan pembatalan, laporan penyelesaian sengketa, dokumen keputusan hak, buku tanah dan warkah sebagai bagian dari persyaratan dalam mekanisme administratif tersebut.
Namun, jalur administratif bukan berarti setiap orang dapat datang ke kantor pertanahan lalu meminta sertifikat orang lain dibatalkan. Harus terdapat dasar hukum dan bukti yang mendukung adanya persoalan pada penerbitan atau status hak tersebut. Bahkan ketika persoalan masuk ke pengadilan, pihak yang mengajukan gugatan harus menyusun petitum dan menarik pihak yang tepat sesuai objek dan jenis tuntutan.
Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H. menekankan:
"Kesalahan terbesar dalam sengketa sertifikat adalah memilih jalur hukum tanpa memahami terlebih dahulu jenis sengketanya. Kalau yang dipersoalkan adalah kepemilikan, konstruksi perdata harus jelas. Kalau yang dipersoalkan adalah keputusan administrasi penerbitan atau pembatalan sertifikat, aspek hukum administrasinya harus diperhatikan. Jangan sampai substansi masalahnya benar, tetapi gugatan gagal hanya karena forum atau pihak yang digugat tidak tepat."
Hal tersebut bukan sekadar teori. Dalam perkara pertanahan, Mahkamah Agung juga memberikan pedoman mengenai kapan BPN perlu ditarik sebagai pihak, termasuk dalam keadaan terdapat sertifikat ganda dan gugatan meminta pengadilan menjatuhkan putusan mengenai perbuatan hukum tertentu terhadap sertifikat.
Bagaimana Jika Tanah Sudah Bersertifikat Selama Lebih dari 5 Tahun?
Ini mungkin bagian yang paling membuat penghuni lama khawatir. Pasal 32 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur keadaan tertentu ketika seseorang tidak dapat lagi menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama pihak lain apabila selama lima tahun sejak sertifikat diterbitkan tidak mengajukan keberatan atau gugatan, dengan syarat tanah tersebut diperoleh pihak tersebut dengan itikad baik dan secara fisik nyata dikuasai olehnya atau pihak yang memperoleh persetujuannya.
Namun, ketentuan tersebut tidak boleh dibaca secara sederhana menjadi "sertifikat lewat lima tahun pasti tidak bisa digugat". Ada sejumlah syarat yang harus diperhatikan, termasuk soal itikad baik dan penguasaan fisik. Justru apabila orang yang tercantum dalam sertifikat tidak pernah menguasai tanah tersebut dan sejak awal tanah secara nyata dikuasai oleh pihak lain, fakta tersebut dapat menjadi bagian penting dalam menilai apakah kondisi Pasal 32 ayat (2) terpenuhi atau tidak.
Karena itu, seseorang yang telah tinggal di tanah tersebut selama puluhan tahun tidak boleh langsung menyimpulkan bahwa haknya sudah habis hanya karena sertifikat pihak lain berusia lebih dari lima tahun. Demikian pula, penghuni lama tidak boleh menganggap bahwa ia otomatis dapat menggugat kapan saja tanpa memperhitungkan ketentuan mengenai jangka waktu, perolehan dengan itikad baik, keadaan penguasaan fisik dan fakta hukum lainnya. Lima tahun bukan angka ajaib yang otomatis memenangkan salah satu pihak.
Situasi akan menjadi semakin rumit apabila pemegang sertifikat dapat menunjukkan bahwa ia membeli tanah dari pihak yang dianggap berhak, membayar harga secara wajar, melakukan transaksi melalui prosedur yang semestinya, kemudian mendaftarkan haknya dan menguasai tanah tersebut. Sebaliknya, posisi penghuni lama dapat menjadi lebih kuat apabila dapat menunjukkan adanya bukti hak, penguasaan fisik yang terus-menerus, dokumen asal-usul tanah, atau fakta lain yang menunjukkan bahwa penerbitan sertifikat tersebut patut dipertanyakan.
Andi Akbar Muzfa, S.H. menambahkan bahwa masyarakat jangan hanya menghitung umur sertifikat, tetapi harus melihat kondisi ketika sertifikat tersebut diterbitkan dan siapa yang secara nyata menguasai tanah.
"Pasal 32 ayat (2) tidak boleh dipisahkan dari unsur-unsurnya. Karena itu, ketika masyarakat mengatakan 'sertifikatnya sudah lebih dari lima tahun', saya justru akan bertanya: siapa yang menguasai tanah itu secara fisik selama lima tahun tersebut, bagaimana cara pemegang sertifikat memperoleh tanahnya, dan apakah benar dia memperoleh dengan itikad baik?"
Pertanyaan-pertanyaan tersebut dapat mengubah arah sebuah perkara secara signifikan. Sebab dalam sengketa pertanahan, satu fakta yang awalnya dianggap tidak penting dapat menjadi sangat menentukan ketika dikaitkan dengan ketentuan hukum yang tepat.
Jadi, Apa Solusi Paling Aman bagi Orang yang Sudah Tinggal Puluhan Tahun?
Jika suatu hari seseorang mengetahui bahwa tanah yang telah ditempatinya selama puluhan tahun ternyata memiliki sertifikat atas nama orang lain, langkah pertama bukanlah panik dan bukan pula langsung mengosongkan rumah. Langkah pertama adalah mengamankan bukti dan mencari tahu status hukum tanah tersebut secara lengkap. Mintalah informasi dan dokumen yang diperlukan melalui prosedur resmi, telusuri riwayat tanah, cocokkan batas fisik dengan data sertifikat, dan identifikasi bagaimana pihak yang tercantum dalam sertifikat memperoleh haknya.
Langkah berikutnya adalah membuat kronologi sedetail mungkin. Kapan keluarga mulai menguasai tanah, siapa yang menyerahkan atau menjualnya, apakah pernah ada surat jual beli, apakah tanah berasal dari warisan, apakah pernah terjadi sengketa sebelumnya, kapan sertifikat pihak lain diterbitkan, dan apakah pemegang sertifikat pernah menguasai tanah secara fisik. Semakin lengkap kronologi tersebut, semakin mudah bagi advokat maupun pihak berwenang untuk menentukan apakah perkara tersebut lebih tepat ditempuh melalui penyelesaian administratif, gugatan perdata, peradilan tata usaha negara, atau bahkan langkah lain apabila ditemukan dugaan tindak pidana.
Jika ditemukan indikasi bahwa sertifikat lahir karena kesalahan administrasi atau prosedur, mekanisme penyelesaian melalui ATR/BPN dapat menjadi salah satu jalur yang perlu diperiksa. Tetapi jika terdapat sengketa mengenai siapa sebenarnya pemilik tanah, persoalan tersebut dapat membutuhkan pemeriksaan perdata mengenai alas hak dan riwayat perolehan. Dalam konteks tertentu, apabila yang dipersoalkan adalah keputusan tata usaha negara, jalur PTUN juga perlu dipertimbangkan sesuai karakter keputusan dan tenggat yang berlaku.
Yang tidak kalah penting, jangan menganggap bukti lama tidak berguna hanya karena bentuknya bukan sertifikat. Namun bukti lama juga tidak otomatis mengalahkan sertifikat. Mahkamah Agung telah menegaskan bahwa dokumen seperti Letter C atau petuk tidak dengan sendirinya merupakan bukti kepemilikan yang cukup apabila berdiri sendiri, sehingga bukti tersebut perlu dilihat bersama alat bukti lain dan riwayat hak atas tanah.
Andi Akbar Muzfa, S.H. memberikan pesan khusus kepada masyarakat yang menghadapi situasi tersebut:
"Jangan menunggu sampai pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat menjual tanah itu kepada orang ketiga. Semakin banyak peralihan terjadi, semakin kompleks sengketanya. Kalau memang merasa mempunyai hak, segera kumpulkan dokumen, cek status tanah, susun kronologi dan konsultasikan dengan advokat yang memahami perkara pertanahan."
Pada akhirnya, tinggal di tanah selama puluhan tahun bukan jaminan otomatis menjadi pemilik, tetapi munculnya sertifikat atas nama orang lain juga bukan akhir dari segala upaya hukum. Sertifikat memang mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat, tetapi hukum tetap membuka ruang untuk menguji bagaimana hak tersebut diperoleh dan apakah terdapat persoalan hukum atau administratif dalam penerbitannya.
Karena itu, jika kasus seperti ini benar-benar terjadi, pertanyaan yang harus segera dicari jawabannya bukan sekadar "sertifikat itu atas nama siapa?", melainkan "siapa yang seharusnya mempunyai hak, dari mana hak itu berasal, bagaimana sertifikat tersebut diterbitkan, dan apa yang sebenarnya terjadi pada tanah itu selama puluhan tahun?"
Jawaban atas empat pertanyaan tersebut bisa menjadi pembeda antara seseorang yang memang tidak mempunyai dasar hak dengan seseorang yang selama ini memiliki hak tetapi belum pernah memperjuangkannya secara hukum. Dan justru di titik inilah sengketa tanah yang selama ini terlihat sederhana dapat berubah menjadi perkara hukum yang panjang, karena selembar sertifikat hanyalah awal dari pertanyaan bukan selalu akhir dari cerita.
Penulis : Sartika Dewianti