Pertanyaan yang kemudian muncul biasanya hampir sama: kalau tanah warisan sudah dikuasai satu saudara selama bertahun-tahun, apakah saudara lainnya masih mempunyai hak untuk menuntut? Jawabannya tidak sesederhana "sudah lama berarti sudah menjadi milik orang yang menguasai". Dalam hukum waris perdata, terdapat aturan yang justru memberikan ruang bagi ahli waris untuk menuntut bagian warisannya, termasuk ketika harta peninggalan tersebut dikuasai oleh orang lain, sepanjang syarat dan keadaan hukumnya memang mendukung tuntutan tersebut.
Pasal 834 KUHPerdata secara tegas memberikan hak kepada ahli waris untuk mengajukan gugatan guna memperoleh warisannya terhadap pihak yang menguasai seluruh atau sebagian harta warisan, baik berdasarkan suatu alas hak maupun tanpa alas hak. Bahkan, Pasal 835 KUHPerdata mengatur bahwa tuntutan tersebut menjadi lewat waktu setelah 30 tahun sejak warisan terbuka. Mahkamah Agung juga memuat ketentuan tersebut dalam dokumen KUHPerdata yang diterbitkannya.
Artinya, persoalan menjadi jauh lebih menarik ketika sebuah tanah warisan telah dikuasai seorang saudara selama lima tahun, sepuluh tahun, bahkan puluhan tahun. Apakah penguasaan tersebut otomatis menghapus hak ahli waris lainnya? Ataukah ada kondisi tertentu yang justru membuat saudara yang selama ini diam tetap dapat meminta pembagian? Di sinilah persoalan hukum waris dan pertanahan mulai memiliki banyak lapisan.
Tanah Dikuasai Satu Saudara, Apakah Otomatis Menjadi Miliknya?
Salah satu kesalahpahaman yang paling sering terjadi dalam konflik keluarga adalah anggapan bahwa seseorang yang tinggal di rumah orang tua paling lama atau menguasai tanah warisan secara fisik otomatis menjadi pemiliknya. Padahal, penguasaan secara fisik tidak selalu identik dengan kepemilikan secara hukum. Ketika seseorang meninggal dunia dan meninggalkan harta, terlebih apabila terdapat beberapa ahli waris yang mempunyai hak terhadap harta peninggalan tersebut, keberadaan satu orang yang menguasai objek warisan tidak serta-merta menghapus hak ahli waris lainnya.
Dalam perspektif KUHPerdata, Pasal 833 ayat (1) menyatakan bahwa para ahli waris dengan sendirinya karena hukum memperoleh hak milik atas barang, hak dan piutang orang yang meninggal. Sementara itu, Pasal 832 KUHPerdata pada prinsipnya mengatur bahwa yang berhak menjadi ahli waris menurut undang-undang adalah keluarga sedarah dan suami atau istri yang hidup terlama, dengan ketentuan sebagaimana diatur dalam hukum waris. Badan Pembinaan Hukum Nasional juga menjelaskan bahwa ahli waris pada prinsipnya memiliki hak terhadap harta peninggalan dan dapat menuntut pembagian apabila warisan masih berada dalam keadaan tidak terbagi.
Karena itu, jika seorang anak tinggal di rumah peninggalan orang tua selama bertahun-tahun, keadaan tersebut perlu dibedakan dari pertanyaan siapa saja yang secara hukum merupakan ahli waris dan bagaimana status objek warisan tersebut. Penguasaan dapat menjadi fakta penting dalam perkara, tetapi bukan satu-satunya fakta yang menentukan siapa pemilik hak atas warisan. Bahkan Pasal 1066 KUHPerdata pada prinsipnya menyatakan bahwa tidak seorang pun yang mempunyai bagian dalam harta peninggalan diwajibkan menerima harta tersebut dalam keadaan tidak terbagi dan pemisahan harta peninggalan dapat dituntut sewaktu-waktu.
Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H. menilai persoalan seperti ini harus dilihat secara hati-hati karena konflik warisan sering kali bercampur antara persoalan kekeluargaan, penguasaan fisik, dokumen pertanahan dan hak masing-masing ahli waris.
"Penguasaan tanah warisan oleh salah satu saudara selama bertahun-tahun tidak boleh langsung disimpulkan sebagai bukti bahwa tanah tersebut telah menjadi miliknya secara eksklusif. Yang harus diperiksa terlebih dahulu adalah siapa pewarisnya, siapa ahli warisnya, bagaimana asal-usul tanah tersebut, apakah pernah ada pembagian atau pelepasan hak, serta apakah terdapat dokumen yang menunjukkan bahwa ahli waris lainnya memang telah melepaskan haknya."
Pandangan tersebut menjadi penting karena dalam praktik, sengketa justru sering meledak ketika salah satu ahli waris merasa selama ini "hanya menumpang" pada kebaikan saudaranya, sementara pihak yang menguasai tanah merasa telah menjaga, merawat dan membayar seluruh biaya atas tanah tersebut. Dua persepsi itu bisa berlangsung selama bertahun-tahun sebelum akhirnya bertemu di meja hukum.
Sudah 10 atau 20 Tahun, Apakah Hak Waris Hilang?
Pertanyaan mengenai lamanya penguasaan tanah menjadi salah satu bagian paling sensitif dalam sengketa warisan. Banyak orang beranggapan bahwa apabila seseorang telah menguasai tanah warisan selama 10 tahun atau 20 tahun, ahli waris lain otomatis kehilangan haknya. Anggapan semacam itu tidak dapat diterapkan begitu saja, karena hukum waris memiliki ketentuan khusus mengenai tuntutan warisan.
Pasal 834 KUHPerdata memberikan hak kepada ahli waris untuk mengajukan gugatan terhadap pihak yang memegang seluruh atau sebagian warisan, sedangkan Pasal 835 KUHPerdata menyebutkan bahwa tuntutan tersebut menjadi lewat waktu setelah 30 tahun sejak hari terbukanya warisan. Dengan demikian, dalam kerangka ketentuan KUHPerdata tersebut, lamanya penguasaan selama 5, 10 atau 20 tahun tidak otomatis berarti hak waris tersebut hilang hanya karena tanah telah lama dikuasai oleh salah satu saudara.
Namun, bukan berarti angka 30 tahun dapat dipahami sebagai "tiket aman" bagi setiap ahli waris untuk menunggu tanpa melakukan apa pun. Persoalan warisan tidak hanya berkaitan dengan lewat waktu, tetapi juga menyangkut apakah telah terjadi pembagian warisan, apakah terdapat akta atau pernyataan pelepasan hak, apakah ada transaksi yang sah, apakah tanah sudah dialihkan kepada pihak lain, bagaimana status pendaftarannya, dan hukum waris apa yang berlaku terhadap pewaris. Karena itu, setiap kasus harus diperiksa berdasarkan rangkaian peristiwa hukumnya, bukan hanya berdasarkan berapa lama tanah tersebut telah dikuasai.
Hal lain yang tidak kalah penting adalah membedakan antara hak waris dan status administrasi tanah. Seseorang dapat mempunyai klaim sebagai ahli waris, tetapi persoalan tersebut tetap perlu dibuktikan melalui dokumen dan proses hukum yang tepat, khususnya jika sertifikat tanah telah terbit atas nama seseorang. Sebaliknya, keberadaan sertifikat atas nama salah satu pihak juga tidak boleh membuat ahli waris lainnya langsung menyimpulkan bahwa tidak ada lagi upaya hukum yang dapat ditempuh, karena keabsahan proses peralihan dan dasar penerbitan hak tetap dapat menjadi bagian dari pemeriksaan apabila memang terdapat alasan hukum untuk mempersoalkannya.
Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H. mengingatkan bahwa diam selama bertahun-tahun bukan berarti secara otomatis sama dengan melepaskan hak waris.
"Yang perlu dicari bukan sekadar berapa lama seseorang diam, tetapi apakah selama periode tersebut pernah ada tindakan hukum yang menunjukkan pelepasan, pembagian, persetujuan, atau pengalihan hak. Dalam perkara warisan, bukti tertulis dan kronologi menjadi sangat menentukan karena sengketa sering kali mempertemukan dua versi cerita keluarga yang sama-sama merasa benar."
Dengan demikian, apabila seseorang baru mengetahui atau baru berani memperjuangkan haknya setelah bertahun-tahun, bukan berarti pintu hukum langsung tertutup. Akan tetapi, semakin lama sengketa dibiarkan, semakin penting pula mengamankan bukti dan memastikan posisi hukum tanah tersebut sebelum keadaan menjadi lebih rumit.
Masalah Bisa Menjadi Lebih Rumit Kalau Tanah Sudah Dijual
Sengketa tanah warisan biasanya berubah menjadi jauh lebih serius ketika saudara yang menguasai tanah mulai menjual, menghibahkan, menjaminkan, atau mengalihkan tanah kepada orang lain tanpa persetujuan ahli waris yang memiliki hak. Pada tahap ini, konflik tidak lagi sebatas pertengkaran mengenai siapa yang boleh tinggal di rumah peninggalan orang tua, tetapi dapat berkembang menjadi sengketa mengenai keabsahan suatu perbuatan hukum dan status hak atas tanah.
Contohnya, seseorang meninggal dunia dan meninggalkan sebidang tanah kepada tiga orang anak sebagai ahli waris. Salah satu anak kemudian tinggal di tanah tersebut selama 15 tahun, membayar pajak, membangun rumah, dan merawat tanah itu seorang diri. Kemudian, tanpa persetujuan dua saudaranya, tanah tersebut dijual kepada pihak ketiga dengan alasan bahwa tanah tersebut sudah "menjadi miliknya" karena selama ini dialah yang menguasainya. Dalam situasi seperti ini, dua ahli waris lainnya tidak seharusnya hanya melihat transaksi tersebut dari sisi "tanah sudah dijual", tetapi perlu menelusuri dasar kewenangan orang yang menjual dan status hak yang dialihkan.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang telah diubah antara lain dengan PP Nomor 18 Tahun 2021, mengatur mengenai pendaftaran peralihan hak karena pewarisan. Ketentuan tersebut menjelaskan bahwa peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak meninggal dunia dan para ahli waris menjadi pemegang hak yang baru, sementara pendaftaran peralihan diperlukan untuk memberikan perlindungan hukum dan menjaga agar data pendaftaran tanah tetap mutakhir.
Karena itu, apabila salah satu ahli waris menjual tanah yang secara hukum masih merupakan bagian dari harta warisan bersama tanpa dasar kewenangan yang sah, persoalan tersebut harus dianalisis berdasarkan dokumen warisan, status hak atas tanah, proses pendaftaran, dokumen transaksi dan keadaan konkret lainnya. Tidak semua transaksi otomatis batal hanya karena terdapat konflik keluarga, tetapi tidak pula setiap transaksi otomatis sah hanya karena dibuat di hadapan pejabat atau tercatat dalam dokumen tertentu. Kunci persoalannya adalah apakah pihak yang melakukan pengalihan memang mempunyai kewenangan hukum untuk mengalihkan hak tersebut.
Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H. menegaskan bahwa ahli waris jangan menunggu sampai tanah benar-benar berpindah tangan berkali-kali.
"Semakin banyak mata rantai transaksi yang terjadi, semakin kompleks pula pembuktiannya. Karena itu, ketika ahli waris mengetahui bahwa salah satu saudaranya hendak menjual atau mengalihkan objek warisan tanpa persetujuan pihak lain yang berhak, langkah hukum perlu dipertimbangkan sedini mungkin agar sengketa tidak berkembang menjadi lebih sulit."
Dalam kondisi tertentu, persoalan juga dapat masuk ke ranah pidana apabila terdapat dugaan pemalsuan dokumen, penggunaan dokumen palsu, penipuan atau perbuatan lain yang memenuhi unsur tindak pidana. Namun, dugaan tindak pidana tidak boleh langsung disimpulkan hanya karena terjadi sengketa warisan. Unsur pidananya harus diperiksa secara terpisah berdasarkan perbuatan, bukti, niat dan ketentuan pidana yang berlaku.
Untuk hukum pidana nasional, KUHP berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2023 telah berlaku sejak 2 Januari 2026 dan statusnya telah mengalami penyesuaian melalui UU Nomor 1 Tahun 2026 tentang Penyesuaian Pidana. Karena itu, apabila sebuah konflik warisan juga memunculkan dugaan tindak pidana, pasal yang digunakan harus disesuaikan dengan hukum pidana yang berlaku saat peristiwa tersebut terjadi dan ketentuan transisinya.
Bukti Apa yang Harus Disiapkan Ahli Waris?
Dalam sengketa warisan tanah, pertarungan sering kali bukan sekadar mengenai siapa yang merasa paling berhak, melainkan siapa yang mampu membuktikan dasar haknya. Cerita keluarga, pengakuan tetangga, sejarah tanah dan kesaksian mengenai siapa yang selama ini menguasai tanah dapat mempunyai arti, tetapi perkara pertanahan biasanya membutuhkan dokumen yang jauh lebih konkret untuk memperkuat posisi hukum masing-masing pihak.
Karena itu, ahli waris yang ingin memperjuangkan haknya perlu menelusuri dokumen yang berkaitan dengan pewaris dan tanah, mulai dari dokumen kematian pewaris, bukti hubungan keluarga, dokumen atau surat keterangan ahli waris sesuai sistem hukum yang berlaku, sertifikat atau alas hak tanah, dokumen pajak dan riwayat penguasaan, hingga dokumen pembagian atau pengalihan apabila pernah dilakukan. PP Nomor 24 Tahun 1997 juga mengenal bukti sebagai ahli waris antara lain berupa akta keterangan hak mewaris, surat penetapan ahli waris atau surat keterangan ahli waris sesuai ketentuan yang berlaku.
Hal yang sering dilupakan adalah mengumpulkan bukti sebelum konflik menjadi terbuka. Jika tanah masih dikuasai salah satu saudara dan belum dijual, ahli waris lain mempunyai kesempatan lebih baik untuk menelusuri sertifikat, riwayat tanah, dokumen waris dan status pendaftaran tanpa harus terlebih dahulu menghadapi persoalan pihak ketiga. Sebaliknya, jika tanah sudah berpindah kepada pembeli, dibebani hak tanggungan, dipecah, atau mengalami perubahan administrasi lainnya, pemeriksaan hukumnya dapat menjadi lebih panjang dan membutuhkan ketelitian yang lebih tinggi.
Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H. mengatakan, dalam perkara seperti ini kronologi harus dibuat sedetail mungkin karena satu dokumen dapat mengubah cara melihat seluruh sengketa.
"Saya selalu menyarankan agar ahli waris membuat kronologi sejak pewaris masih hidup sampai munculnya sengketa. Kapan pewaris meninggal, siapa saja ahli warisnya, siapa yang menguasai tanah, kapan tanah didaftarkan, apakah pernah ada pembagian, apakah pernah ada persetujuan, apakah pernah ada penjualan, semuanya harus disusun berdasarkan bukti, bukan hanya berdasarkan ingatan."
Selain itu, ahli waris perlu berhati-hati ketika diminta menandatangani surat yang berkaitan dengan tanah warisan. Sebuah surat yang awalnya dianggap sebagai surat persetujuan biasa dapat memiliki konsekuensi hukum apabila isinya ternyata merupakan pernyataan pelepasan hak, pembagian warisan atau persetujuan pengalihan. Dalam sengketa keluarga, orang sering menandatangani dokumen tanpa membaca secara utuh karena merasa berhadapan dengan saudara sendiri, padahal dokumen tersebut kemudian dapat menjadi salah satu alat bukti yang sangat menentukan.
Kalau Musyawarah Gagal, Apa yang Bisa Dilakukan?
Langkah pertama sebenarnya tidak selalu harus langsung menggugat ke pengadilan. Apabila hubungan keluarga masih memungkinkan, ahli waris dapat terlebih dahulu melakukan musyawarah dengan seluruh pihak yang berkepentingan untuk menentukan siapa ahli waris, bagaimana status tanah, berapa bagian masing-masing, dan bagaimana mekanisme pembagiannya. Penyelesaian damai dapat menjadi pilihan yang lebih cepat dan murah dibandingkan sengketa panjang, terutama apabila seluruh pihak masih mempunyai kepentingan untuk menjaga hubungan keluarga.
Namun, apabila musyawarah tidak menghasilkan kesepakatan, ahli waris dapat mempertimbangkan langkah hukum melalui pengadilan sesuai rezim hukum waris yang berlaku. Untuk perkara waris bagi orang Islam, kewenangan peradilannya pada prinsipnya perlu dilihat berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku dan status para pihak, sedangkan perkara waris perdata pada umumnya dapat berkaitan dengan kewenangan Pengadilan Negeri. Penentuan forum tidak boleh dilakukan secara sembarangan karena jenis hukum waris, agama pewaris dan para ahli waris, objek sengketa serta petitum gugatan dapat memengaruhi pengadilan mana yang berwenang memeriksa perkara.
Sebelum gugatan diajukan, ahli waris sebaiknya memeriksa terlebih dahulu apakah sengketa sebenarnya mengenai penetapan siapa ahli waris, pembagian harta warisan, penguasaan objek warisan, keabsahan transaksi, atau status hak atas tanah. Perbedaan pokok persoalan tersebut dapat memengaruhi konstruksi gugatan dan pihak-pihak yang harus ditarik ke dalam perkara. Jangan sampai seseorang menggugat hanya saudara yang menguasai tanah, padahal tanah sudah dijual kepada pihak ketiga yang seharusnya juga diperhitungkan dalam konstruksi perkara.
Pilihan penyelesaian di luar pengadilan juga tetap terbuka. UU Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa mengakui penyelesaian sengketa perdata melalui alternatif penyelesaian sengketa berdasarkan itikad baik, meskipun penerapannya harus disesuaikan dengan karakter sengketa dan kesediaan para pihak.
Menurut Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H., tujuan utama penyelesaian sengketa warisan bukan sekadar memenangkan perkara, tetapi memastikan hak masing-masing pihak dapat ditentukan secara hukum dan dapat dilaksanakan.
"Dalam perkara keluarga, gugatan seharusnya menjadi jalan terakhir setelah upaya komunikasi yang wajar dilakukan. Tetapi ketika musyawarah sudah tidak mungkin dan hak salah satu ahli waris terus diabaikan, hukum menyediakan mekanisme untuk meminta pengadilan menentukan siapa yang berhak, berapa bagiannya, dan bagaimana harta warisan tersebut harus diselesaikan."
Pada akhirnya, tanah warisan yang dikuasai satu saudara selama bertahun-tahun tidak otomatis membuat saudara tersebut menjadi pemilik tunggal. Dalam kerangka KUHPerdata, ahli waris memiliki hak untuk menuntut warisannya dan Pasal 835 menetapkan batas waktu 30 tahun untuk tuntutan waris sebagaimana ketentuan tersebut, tetapi setiap perkara tetap harus dilihat berdasarkan hukum waris yang berlaku, kronologi, status tanah, dokumen, transaksi yang pernah dilakukan dan keadaan konkret lainnya.
Yang justru berbahaya adalah ketika ahli waris terlalu lama menganggap persoalan tersebut sebagai urusan keluarga biasa. Selama bertahun-tahun, tanah dapat berubah status, dokumen dapat berpindah, transaksi dapat terjadi dan bukti dapat semakin sulit ditemukan. Karena itu, ketika muncul dugaan bahwa tanah peninggalan orang tua dikuasai secara sepihak, langkah paling penting bukan langsung bertengkar atau membuat laporan, melainkan memastikan terlebih dahulu siapa ahli warisnya, apa dasar hak atas tanah tersebut, bagaimana status pendaftarannya, apakah pernah terjadi pembagian atau pelepasan hak, dan apakah masih terdapat tindakan hukum yang dapat ditempuh.
Dengan kata lain, diam selama bertahun-tahun belum tentu berarti kehilangan hak waris, tetapi diam terlalu lama juga dapat membuat persoalan hukum semakin rumit. Sebelum mengambil tindakan, ahli waris sebaiknya mengumpulkan seluruh dokumen, menyusun kronologi, memeriksa status tanah dan mendapatkan pendapat hukum berdasarkan fakta konkret. Sebab dalam sengketa warisan, pertanyaan yang tampaknya sederhana seperti "tanah itu milik siapa?" sering kali baru bisa dijawab setelah seluruh sejarah tanah dan hubungan hukum para ahli waris dibuka satu per satu.
Penulis : Nur Handayani Amir